深圳拟出台《不动产登记条例》：细化搬迁补偿协议预告登记制度，已签拆补协议不得转让、抵押或变更

【摘要】7月13日，深圳市司法局发布关于征求《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》意见的通告，征求意见截止时间：2022年8月12日。

《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》（以下简称《登记条例》）共计7章、121条。总体思路上，一是保留了原《深圳经济特区房地产登记条例》部分特色制度，删除了不合时宜的条款；二是细化了上位法关于居住权、嘱托登记、单方申请的具体内容；三是创新了继承权登记、历史遗留登记问题的解决路径，并融入了近年来优化营商环境改革的最新成果。

01、统一不动产登记依据及不动产登记机构

一是统一登记依据。落实国家不动产统一登记制度，不再将房地产、海域、林权等各类不动产分别登记立法，将各类不动产登记纳入统一规范，以统一不动产登记依据。《登记条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位，明确其可以设立抵押权、地役权等相关从物权。

二是统一登记机构。2015年实施的《不动产登记暂行条例》明确了国家实行不动产统一登记制度，并规定县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。为此，《登记条例》明确深圳市不动产登记中心为经济特区的不动产登记机构，负责不动产的统一登记。

继承、遗嘱、遗赠不动产登记一直是不动产登记的难点，按照《民法典》的规定，继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项。在继承中，需要对继承人的资格、遗产情况、放弃继承权是否自愿、放弃继承权声明书的真实性、被继承权人生前是否有债权债务以及继承人对此的意见、继承人有无依法丧失继承权的事项进行审查；在遗嘱继承中，要对被继承人的真实意思、遗嘱的范围、遗嘱的效力、遗嘱被继承人是否丧失继承权等事项进行审查；在遗赠中，要对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属于遗赠扶养协议范围、法定继承人是否缺乏劳动能力又无生活来源、遗赠扶养协议扶养人是否履行了扶养义务等事项进行审查。此类法律关系在社会生活中非常复杂，需要谨慎处理。因此，《登记条例》着力细化继承、遗嘱、遗赠相关不动产登记规定。

一是将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料。在法定继承转移登记中，需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料，遗嘱、受遗赠转移登记中，需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确此类转移登记，当事人也可以提交经公证或者其他法律文书。

二是增加了公告程序，明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告，公告时间不少于三个月。

三是引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或者律师事务所出具的公证文书或法律意见书可以作为登记审查依据。引入《民法典》遗嘱管理人制度，合理分摊审查责任，引导当事人通过聘请遗嘱管理人或者开展被继承不动产的转移登记相关公证，平稳实现继承权。申请人委托公证机构或者具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实为可选事项，并不是必选事项，不强制性增加申请人负担。

四是探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，以减轻当事人的负担。具体告知承诺制的办法由主管部门另行制定。由于告知承诺制在办理时，部分申请材料通过承诺制获得，法律关系还处于一种不稳定的状态中。因此，《登记条例》规定，通过告知承诺制办理转移登记的不动产，按照承诺在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。避免当事人通过欺骗等手段，通过告知承诺获得房产后转让房产，而当存在善意第三人时无法被追回。

居住权是《民法典》新增加的内容。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 但是《民法典》对于居住权如何登记未予以细化。《登记条例》明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范，有效指导我市居住权登记实践。此外，由于居住权是针对一个不动产单元，因此，规定一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

一是取消“楼花”抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。《登记条例》取消了“楼花”抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。为了与预售商品房备案相衔接，《登记条例》规定“商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记”。从而逐步将预售商品房备案与预售商品房抵押权预告登记相互衔接。 

二是衔接更新条例，细化搬迁补偿协议预告登记制度。《深圳经济特区城市更新条例》于2021年3月颁布实施，其第三十一条规定了搬迁补偿协议可以设立预告登记，预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。以预告登记方式限制了已经签订搬迁补偿协议城市更新项目的转移、抵押或者变更，从而避免一房二卖。《登记条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并将搬迁补偿协议办理预告登记的项目类型扩大至土地整备、旧住宅区改造等项目。

随着信息技术进步，不动产登记产生了翻天覆地的变化。《登记条例》结合国家行政审批事项改革、优化营商环境等要求，对不动产登记流程进一步优化、简化，多让信息跑路，便民利民。一是简化申请材料，删除申请材料兜底条款，规定当事人申请抵押权登记无需提交主债权合同，规定登记机构可以实时互通取得材料不得要求当事人提供。二是要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。三是规定了当事人单方申请、委托申请、代位申请的具体适用类型并及时公布，方便群众申请登记时查阅。四是细化不动产登记信息查询，《登记条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查房的条件与要求，严格限制“以人查房”。五是进一步压缩登记办理时限，优化营商环境。

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1、附件1.深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）

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2、附件2.关于《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》的说明

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