官方再次定调，旧改继续推进！

【作者】佳宏城更

【摘要】近日，广东省自然资源厅发布公告，就《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》（下简称《修订稿》）面向社会公开征求意见。

官方再次定调，旧改继续推进。

据悉，2018年4月公布实施的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，将于2023年4月4日到期。此次公布的修订稿，可以说的是政策的延续，说明三旧改造仍是未来城市盘活存量土地的主要途径之一 。

以下为政策原文：

为贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）以及《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件精神，进一步优化“三旧”改造政策，加快盘活利用各类低效城镇建设用地，现提出以下实施意见。

一、加强国土空间规划计划统筹

（一）统筹存量与增量。各地应统筹安排新增与存量用地，将“三旧”改造作为市、县、镇级国土空间总体规划重要内容，优化调整土地利用结构和布局，补齐配套基础设施和公共服务设施短板，改善提升城市空间品质。根据成片改造需要，可合理划定“三旧”改造单元，编制改造单元范围内的国土空间详细规划。“三旧”改造应当以国土空间规划为基本依据，以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。

（二）合理编制专项规划和年度实施计划。地级以上市、县（市、区）自然资源主管部门可以根据实际需要，组织编制“三旧”改造专项规划和年度实施计划，报本级人民政府同意。

二、明确“三旧”改造申请条件

（三）合理确定项目改造主体。对于无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31日前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续后，以土地权利人作为改造主体；签订征地协议后发生转让行为的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续后，以受让人作为改造主体。农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同，将土地流转给其他个人或单位使用的，以原农村集体经济组织为改造主体；经农村集体经济组织表决同意，且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求的，在土地流转期限内可由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体。农村集体经济组织使用的国有建设用地也可参照上述规定，以原农村集体经济组织或承租人为改造主体。对于成片连片改造项目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同。但连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理。

（四）规范编制改造方案。依据国土空间详细规划或“三旧”改造单元规划实施的全面改造项目，县级以上自然资源主管部门组织编制改造方案，明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，报本级人民政府批准后实施。对于原有上盖物年代较新、质量较好的，在确保建筑物使用安全的前提下，允许继续保留使用，并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。微改造、混合改造项目可结合实际合理简化改造方案有关内容，或将相关内容纳入其他方案中。

三、规范“三旧”改造用地审批

（五）合理划分“三旧”改造审批权限。涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，土地征收手续报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理：

1.用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地，因改造需要必须征收为国有建设用地的，参照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。

2.用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

3.用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性质，或国有土地完善建设用地手续的，按照规定权限报所在的地级以上市人民政府审批。

（六）加快完善历史用地手续。对纳入“三旧”改造范围，符合国土空间规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底面积达到改造项目总面积30%以上，或上盖物占地比例虽不足30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的，可按照现状地类完善建设用地手续。

（七）规范土地征收手续办理。国土空间规划确定的城镇开发边界内的“三旧”改造项目涉及办理集体土地完善征收审批、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批或边角地、夹心地、插花地（以下称“三地”）及纳入改造项目进行整体利用的其他用地办理征收审批，可不编制土地征收成片开发方案。对于符合农用地转用、土地征收正常办理条件的新增建设用地，仍按照现行法律法规及政策规定进行相关报批。严禁通过违规纳入“三旧”改造标图入库的方式，规避正常的征地审批程序。

（八）规范“三地”及其他用地报批方式。“三旧”改造涉及“三地”以及其他用地办理农用地转用或土地征收手续的，由各地纳入批次用地依法依规报批。属于需要国务院批准的10个城市中心城区范围的农用地转用，可依法纳入城市批次用地报国务院审批。涉及的新增用地计划指标由各地在省下达的计划指标内安排，优先使用省下达的完成年度改造计划的奖励指标。涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

四、规范“三旧”改造供地

（九）合理确定协议出让供地范围。涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格，综合确定出让底价。2017年3月14日之前已批准改造方案的项目，可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续。具体实施办法由各地级以上市人民政府依据相关规定制定。

（十）明确旧村庄改造的供地方式。鼓励农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，采用自行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。其中，自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；由政府组织改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织表决同意，并明确具体补偿安置途径；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作。改造过程中需要调整上述改造方式的，应经农村集体经济组织表决同意，并报经原批准机关同意，有关调整情况应当及时在“三旧”改造项目监管系统中备案。

（十一）加大对产业类改造项目支持力度。纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市、县人民政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。鼓励各地制定产业类改造项目专项支持措施，促进实体经济发展。

（十二）合理分配土地增值收益。根据粤府〔2009〕78号文等相关规定，“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例返算可入库面积的剩余部分，可由政府完善相关手续后依法纳入土地储备，并对原土地权利人给予合理补偿。各地可结合实际制定完善增值收益分配机制的相关优惠政策，鼓励原土地权利人和市场主体积极参与。

（十三）规范公益性用地移交。在旧城镇、旧厂房改造中，涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的改造项目，原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。在旧城镇、旧厂房全面改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由自然资源主管部门牵头研究确定；自然资源主管部门在组织编制或修编详细规划中予以落实。对于改造地块所在的详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款，或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积；涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，由开发项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。具体实施办法由各地级以上市人民政府制定。

五、加强“三旧”改造实施监管

（十四）落实“三旧”改造项目备案制度。“三旧”改造项目涉及的改造方案、实施监管协议、改造实施情况等，应当在相关法律文书或证明文件作出之日起10个工作日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。用地批文应当在批准后10个工作日内通过省土地管理与决策支持系统在线上报归档。

（十五）完善监管协议制度。涉及签订土地出让合同的改造项目，地级以上市、县（市、区）人民政府或其委托的自然资源主管部门、镇人民政府、街道办事处应当与改造主体签订项目监管协议。鼓励其他改造项目根据需要签订监管协议。有条件的地市，可建立“三旧”改造资金监管制度，在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、自然资源主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向自然资源主管部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由自然资源主管部门监管。为落实共同监管责任，在尊重改造主体意愿的前提下，将落实监管协议约定内容作为改造项目签订土地使用权出让合同以及办理建设工程规划许可证、房屋预售许可证等行政审批手续的依据。

（十六）加强“三旧”改造信息公开。各地自然资源主管部门按照规定，将“三旧”改造标图入库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订监管协议、土地供应等信息纳入政府信息公开范围。“三旧”用地或改造方案经有权机关批准后，应当按规定发布公告。其中，涉及土地征收的“三旧”用地，市县人民政府应当在批复文件作出之日起10个工作日内主动公开。

（十七）开展年度考核。从各地“三旧”改造年度任务完成情况对各县（市、区）进行考核，根据考核结果按照规定奖励新增建设用地指标。

本意见印发之日起施行，有效期5年。以前规定与本意见不一致的，按本意见执行。