深圳住建局拟出台：社区居委会代行住宅区业委会职责管理办法

（一）已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；

（二）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。

符合上述情形且住宅区物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办事处应当立即开展指定居委会代行业主委员会职责的工作。

《管理办法》第一章对市、区住房和建设部门以及市、区民政部门、街道办事处以及社区居民委员会的相关职责予以明确划分，确立了从市到社区的四级管理体系。其中，市住房和建设部门会同市民政部门负责制定全市社区居民委员会代行业主委员会职责活动的政策法规和相关标准；区住房和建设部门负责辖区内社区居民委员会代行业主委员会职责的指导工作，区民政部门做好相关配合工作；街道办事处负责指定、终止代行业主委员会职责的工作，并对社区居民委员会的代行活动进行指导和监督，相关经费纳入街道办事处财政预算；社区居民委员会接受指定，代行住宅区业主委员会职责。

此外，《管理办法》强调发挥社区党委对社区居民委员会代行活动的领导地位，增加了基层党组织对社区居民委员会代行活动建议权。譬如，《管理办法》第十四条规定，社区居民委员会为履行代行职责召委员会议的，会议召开前十五日需向基层党组织征求意见以及邀请其列席社区居民委员会委员会议。

在《条例》第一百二十四条的基础上，《管理办法》第三章第十三条对社区居民委员会代行业主委员会职责的权限予以具体规范，明确社区居民委员会履行业主委员会“组织业主共同决议”“代管业主共有资金基本账户”的主要职能，并在第十六条至第十九条中对社区居民委员会代行业主委员会职责开展选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金以及使用和管理业主共有资金等活动的具体职责予以细化。

此外，《管理办法》确立了“精简高效”“集体决策”的代行原则。其中，第十四条明确社区居民委员会通过委员会议对代行工作事项作出决议，会议要求三分之二以上的委员出席，作出决定应当经全体委员过半数同意并签字确认，充分保障决策程序的科学性和民主性。

《管理办法》第五章第二十五条至第三十条对代行的法律效力、委托专业服务、代行期限以及制定示范文本等事项予以了具体规范。其中第二十七条明确规定，在代行期间，住宅区业主向街道办事处提请成立首次业主大会会议筹备组或者业主委员会换届小组的，街道办事处应当继续履行组织成立业主大会和选举业主委员会的相关职责，街道办事处不得以住宅区已实行社区居民委员会代行为理由拒绝履行或拖延履行法定义务，体现社区居民委员会代行是补充机制，而非常规机制，再次强化了“非必要不代行”的原则。

二、政策原文