罗湖棚改重大调整：容积率＞2.5旧小区不能申报

　　第一条为加快推进罗湖区棚户区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）等文件规定，结合辖区实际，制定本办法。

　　第二条罗湖区行政区域内按照棚户区改造政策实施的拆旧建新改造（以下简称棚户区改造）活动，适用本办法。

　　本办法主要适用于现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。

　　第三条罗湖区棚户区改造工作遵循以下原则：

　　（一）以人为本，公益为先

　　进一步完善城市功能，改善人居环境。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作公共住房，以租为主，租售并举。

　　（二）政府主导，人才住房专营机构实施为主

　　政府主导筛选项目，确认项目实施主体，开展规划、用地及建设审批等工作。

　　项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。项目实施主体负责编制规划、协商补偿、签订协议、拆除房屋、勘察设计、施工建设、工程管理、安置分房，以及项目监管协议约定的其他相关工作。

　　（三）分类施策，统筹推进

　　顺应城市发展规律，与相关规划充分衔接，坚持“留改拆”并举，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。合理筛选项目，安排项目实施次序，统筹实施，稳步推进。

　　（四）规范补偿，方式多元

　　全区棚户区改造采取货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（深圳市人民政府令292号）的规定确定。

第二章 项目申报与审查

　　第四条街道办事处应合理筛选项目，对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集之前，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）相关规定，开展评估论证工作，加强历史文化保护传承，延续城市特色风貌，加强古树名木保护，防止出现大拆大建。

　　街道办事处对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集，自发布意愿征集公告之日起，最长不超过180日，掌握旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况。

　　意愿征集期限届满，街道办事处编制项目意愿征集情况报告。经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施，由街道办事处开展棚户区改造评估；否则项目终止，但区棚户区改造工作领导小组（以下简称区领导小组）认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

　　第五条街道办事处委托具有相应资质的机构，对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估，并取得项目地质灾害危险性评估报告、危房鉴定报告、消防安全评估报告、基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项。

　　第六条街道办事处组织开展项目社会稳定风险评估，做出风险等级评价，并提出相关建议，编写社会稳定风险评估报告。

　　第七条街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区，应同时符合下列条件：

　　（一）房屋使用年限在20年以上；

　　（二）用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的，应与相邻成片的其他旧住宅区联合申报；

　　（三）现状容积率不超过2.0，经辖区教育行政主管部门同意并落实学位统筹安排的前提下，现状容积率可适当放宽，但不应超过 2.5;

　　（四）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。

　　第八条符合以下情形之一的旧住宅区，不受第七条规定条件的限制。

　　（一）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（二）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（三）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（四）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第九条街道办事处申报棚户区改造项目，应提交下列资料：

　　（一）棚户区改造项目申报表；

　　（二）项目摸底调查及意愿征集情况报告；

　　（三）项目地质灾害危险性评估报告、危房鉴定报告、消防安全评估报告、基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项；

　　（四）项目社会稳定风险评估报告。

　　第十条区棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称区棚户区改造办公室）收到街道办事处提交的申请材料后，进行项目审查。经审查存在资料不全、内容不明等情形的，应一次性明确需补充提交的资料。经审查符合要求的，区棚户区改造办公室将申报材料报区棚户区改造工作会议审议。

第三章 项目实施主体与计划

　　第十一条经区棚户区改造工作会议审议通过的项目，区棚户区改造办公室根据项目实际情况，编制项目工作实施方案，明确项目实施主体选择方式。

　　区棚户区改造项目可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体。通过招标等方式确认项目实施主体的，应明确具体选择方案。

　　第十二条街道办事处向区棚户区改造办公室书面申请将项目纳入棚户区改造年度实施计划。申请时应提交下列资料：

　　（一）纳入年度实施计划申请书；

　　（二）项目改造范围图；

　　（三）项目前期工作情况报告。

　　第十三条区棚户区改造办公室将项目工作实施方案和纳入年度实施计划申请材料报区领导小组审议，审议通过后，区住房建设局按照项目工作实施方案规定确认项目实施主体。区住房建设局将项目纳入区棚户区改造年度实施计划，区城市更新和土地整备局申请将项目纳入下一年度房屋征收计划。

　　第十四条区住房建设局组织项目实施主体依据市住房建设主管部门（下称市主管部门）发布的棚户区改造项目概念规划编制相关规定，启动项目概念规划编制工作。编制完成后，由区棚户区改造办公室报区领导小组审议，项目实施主体负责汇报。

　　第十五条街道办事处组织项目实施主体向市不动产登记中心罗湖盐田登记所、区城市更新和土地整备局、区住房建设局，申请土地、建筑物和住房产权信息核查。核查中发现违反我市住房改革政策行为的，由相应主管部门根据相关规定予以处理。

　　项目实施主体根据各单位反馈意见编写项目土地、建筑物和住房产权信息核查报告。对于项目涉及的未经产权登记房屋，由项目实施主体组织开展房屋信息调查，并将调查结果在项目现场及罗湖区政府门户网站进行公示，公示期不少于7日。公示仅作为项目搬迁安置补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。

　　第十六条街道办事处会同项目实施主体在项目纳入区棚户区改造年度实施计划后，向区发展改革局申请纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划，向市规划和自然资源局罗湖管理局申请纳入年度建设用地供应计划，向区委维稳办申请社会稳定风险评估报告备案。

　　第十七条区住房建设局将项目纳入年度实施计划情况报市主管部门备案，具体按照市主管部门规定办理。

第四章 项目规划

　　第十八条区住房建设局组织项目实施主体结合项目概念规划，编制项目专项规划，报区城市更新和土地整备局初审，初审不合格的，书面函复项目实施主体并说明理由。初审通过的，区城市更新和土地整备局将项目专项规划转区教育局、区住房建设局、区机关物业办、市交通运输局罗湖管理局、辖区街道办事处等单位征求意见。

　　各单位应自收到征求意见函之日起5个工作日内向区城市更新和土地整备局提出书面反馈意见。区城市更新和土地整备局出具修改意见并函复项目实施主体。

　　第十九条项目实施主体将修改后的项目专项规划报区城市更新和土地整备局审查，审查通过后，由区城市更新和土地整备局在我市主要媒体、官方网站、项目现场对项目专项规划进行不少于30日的公示。

　　第二十条公示期满，项目实施主体根据公示期间收集的意见修改完善后报区城市更新和土地整备局审查。审查通过后，区城市更新和土地整备局将公示期间收集的意见及其处理情况连同专项规划报区领导小组审议，审议通过后，报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称市建环委）审批，同时依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

第五章 补偿签约

　　第二十一条街道办事处组织项目实施主体按照产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格等规定，编制项目搬迁安置补偿方案，并将方案主要条款在项目现场进行不少于3日的公示。

　　项目实施主体根据公示期间收集到的意见对项目搬迁安置补偿方案修改完善后报区领导小组审议。区领导小组审议通过后，由区住房建设局将项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告，报市主管部门备案，具体按照市主管部门规定办理。

　　第二十二条项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门准予备案的意见后，街道办事处会同项目实施主体启动项目补偿签约工作，在项目范围内公布下列内容：

　　（一）项目签约启动通告；

　　（二）项目搬迁安置补偿方案；

　　（三）项目协商补偿签约期限（起止日期），补偿签约期限最长不得超过180日；

　　（四）项目概念规划主要内容。

　　第二十三条在项目协商补偿签约期限内，项目实施主体会同街道办事处，组织开展补偿签约工作，与权利主体签订附条件生效的三方搬迁安置补偿协议。补偿协议应明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。权利主体委托第三人签约的，应出具经公证的授权委托书。

　　第二十四条协商补偿期限届满，项目实施主体编制项目签约情况报告，经街道办事处核实后报送区棚户区改造办公室，并在项目现场将签约情况进行公示，公示期不少于7日。经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体签约后，项目继续实施；否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作，但区领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

　　第二十五条对于签约期满未签订搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，依法启动行政处罚程序。

　　第二十六条对于继续实施的项目，项目实施主体组织开展收楼、支付补偿费用等相关工作，权利主体办理被搬迁房屋水电注销、腾空交房等事项，提交被搬迁房屋的不动产权证书，以及注销不动产权证书委托书；被搬迁房屋没有不动产权证书的，应提交相应的权属证明资料及房地产权益由项目实施主体继受的声明书。

　　第二十七条区住房建设局与项目实施主体签订项目监管协议，明确项目实施主体应当履行的搬迁安置补偿相关义务、项目实施进度安排及完成时限，以及双方约定的其他事项。

　　公共住房的户型及装修标准等事宜，由区建设工程监管和住房保障中心与项目实施主体另行签订监管协议。

　　第二十八条项目实施主体应当向区建设工程监管和住房保障中心申请房屋拆除工程备案，组织具有相应资质的拆除施工单位开展建筑物拆除。

　　第二十九条建筑物完成拆除后，项目实施主体应向市不动产登记中心罗湖盐田登记所申请办理与搬迁安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

　　第三十条按照棚户区改造项目专项规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地，项目实施主体应依照有关规定办理入库移交手续。

第六章 建设实施及附则

　　第三十一条项目实施主体申请办理建设用地出让手续、建设工程方案设计审查、建设工程规划许可、建设工程施工许可、建设工程规划验收、项目竣工验收备案等事项，按照有关规定办理。

　　第三十二条项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议及相关规定，组织安置分房，办理产权登记、移交配建的公共配套用房、公共住房等相关手续。

　　第三十三条相关单位职责分工详见附件。

　　第三十四条本办法由区住房建设局负责解释。

　　第三十五条本办法自2022年4月21日起施行，有效期5年。

　　附件：职责分工

附件

　　职责分工

　　第一条罗湖区棚户区改造工作领导小组，主要职责如下：

　　（一）审议区棚户区改造规范性文件；

　　（二）审议纳入区棚户区改造年度实施计划项目；

　　（三）审议棚户区改造项目工作实施方案；

　　（四）审议棚户区改造项目专项规划；

　　（五）审议项目搬迁安置补偿方案；

　　（六）协调市相关职能部门协助配合；

　　（七）研究解决棚户区改造项目重大问题或疑难事项。

　　区领导小组下设办公室，设在区住房建设局，负责区领导小组日常事务。

　　第二条区棚户区改造办公室主要职责如下：

　　（一）统筹协调全区棚户区改造工作；

　　（二）受理、审查街道办事处棚户区改造项目申报及纳入棚户区改造年度实施计划的申请；

　　（三）编制棚户区改造项目工作实施方案。

　　第三条区住房建设局是区棚户区改造主管部门，主要职责如下：

　　（一）起草区棚户区改造规范性文件；

　　（二）核查棚户区改造项目范围内涉及的政策性房屋信息；

　　（三）组织开展项目概念规划、专项规划编制工作；

　　（四）制发区棚户区改造年度实施计划；

　　（五）核发项目实施主体确认文件，签订项目监管协议；

　　（六）将棚户区改造项目年度实施计划、项目搬迁安置补偿方案和社会稳定风险评估报告，报市主管部门备案；

　　（七）对棚户区改造项目拆除工程进行备案，并对拆除工程进行监督；

　　（八）办理建设工程招投标备案、施工许可，开展建设工程质量安全监管，办理竣工验收备案，接收、管理、分配配建的公共住房等职能范围内事项。

　　第四条区城市更新和土地整备局主要职责如下：

　　（一）受理棚户区改造项目土地与建筑物信息核查申请；

　　（二）开展棚户区改造项目专项规划审查和报批；

　　（三）受理棚户区改造项目建设用地申请，核发建设用地批准文件和建设用地规划许可证、签订土地出让合同、核发建设工程规划许可证，开展项目规划验收等工作；

　　（四）涉及行政征收工作的，根据实施需要组织开展棚户区改造项目公共利益性质论证；

　　（五）申请将棚户区改造项目纳入房屋征收年度计划；

　　（六）对需要启动行政征收的棚户区改造项目，依程序报请区政府实施行政征收。

　　第五条市规划和自然资源局罗湖管理局主要职责如下：

　　（一）协助开展棚户区改造项目土地与建筑物信息核查；

　　（二）将棚户区改造项目纳入年度建设用地供应计划；

　　（三）受理建筑物命名申请。

　　第六条区规划土地监察局主要职责如下：

　　（一）统筹指导街道办事处依法依规开展违法建筑查处工作；

（二）统筹指导街道办事处对启动行政处罚的违法建筑，依程序实施行政处罚。

　　第七条区发展改革局主要职责如下：

　　（一）依申请开展棚户区改造项目核准、备案；

　　（二）依申请将棚户区改造项目纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划。

　　第八条区财政局负责做好棚户区改造经费保障工作。

　　第九条区机关物业办主要职责如下：

　　对棚户区改造项目涉及的配套和公共服务等设施的规划配建指标及图纸进行审核，提出配建意见；并对上述资产进行统一处置、接收及管理，督促项目实施主体按时移交。

　　第十条街道办事处主要职责如下：

　　（一）宣传、贯彻棚户区改造政策；

　　（二）组织开展摸底调查及意愿征集工作，申报棚户区改造项目；

　　（三）委托专业机构对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估；

　　（四）组织开展土地与建筑物信息、住房产权核查工作；

　　（五）申请将项目纳入棚户区改造年度实施计划；

　　（六）开展项目社会稳定风险评估并组织实施主体编制项目搬迁安置补偿方案；

　　（七）协助开展协商补偿工作，签订搬迁安置补偿协议；

　　（八）开展签约完成情况核实工作；

　　（九）对违法建筑依法依规开展查处工作，对启动行政处罚的违法建筑，依程序实施行政处罚；

　　（十）负责棚户区改造项目信访维稳工作。

　　街道办事处根据工作需要，按照政府采购相关规定，可引入市场主体协助开展上述相关工作。

　　第十一条项目实施主体主要职责如下：

　　（一）开展土地与建筑物信息、住房产权核查工作；

　　（二）开展项目概念规划、专项规划编制工作；

　　（三）编制棚户区改造项目搬迁安置补偿方案；

　　（四）根据项目需要，组织开展项目测绘、评估工作；

　　（五）开展协商补偿工作，签订搬迁安置补偿协议；

　　（六）按照搬迁安置补偿协议约定支付补偿款；

　　（七）组织开展房屋拆除、产权注销工作；

　　（八）办理规划、用地、建设等相关手续；

　　（九）组织开展勘察、设计、施工建设与管理等工作；

　　（十）开展安置分房工作，移交项目配建的公共配套用房（设施）、公共住房；

　　（十一）完成项目监管协议约定的其他相关事项。

　　第十二条区政府其他相关部门，依据职能分工，履行棚户区改造监督、管理、服务和审批等职责。