【龙岗新政】土地整备利益统筹项目实施监管工作指引（征求意见稿）

【作者】佳宏城市更新

【摘要】4月15日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布了公开征求《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管工作指引（试行）（征求意见稿）》意见的通知。

一、政策解读

《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目

实施监管工作指引（试行）》起草说明

（2022年4月）

为进一步规范我区土地整备利益统筹项目监管工作，根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）、《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）等有关规定，形成了《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管工作指引（试行）》（以下简称《工作指引》）。现就主要事宜说明如下：

一、起草背景及必要性

2018年8月13日，市规划国土委印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号），确立土地整备工作中利益统筹模式，以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内全面征转清拆，实现多方共赢，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模。

《关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土〔2018〕859号）、《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）等土地整备利益统筹项目实施配套文件相继印发实施，土地整备利益统筹项目进一步有规可循。

我区于2021年修订并印发实施《龙岗区土地整备利益统筹项目工作规程》（深龙更新整备〔2021〕117号），规范了土地整备利益统筹项目计划立项、方案编制与审批、项目实施等内容。

土地整备利益统筹项目采用政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的方式。在“算细账”过程中，搬迁补偿安置协议的履行、监管内容、监管措施、监管要求及各部门职责等成为土地整备利益统筹项目实施过程中的挑战，故有必要制定实施监管工作指引，规范项目实施；另外，项目监管是保证项目正确实施，保护相关权益人合法权益的有利手段，其监管方式、监管内容、监管资金设置等是当前我区土地整备利益统筹项目实施过程中面临的现实需要。

目前，市、区有关土地整备利益统筹项目监管方面不甚明确，为进一步增强土地整备利益统筹项目政策的系统性，贯彻落实《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》等相关规定要求，促进留用土地开发，使我区土地整备利益统筹项目有序、有效、有质量地推进，区城市更新和土地整备局(以下简称“区更新和整备部门”)草拟了《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管工作指引（试行）》。

二、起草过程

根据工作部署，区更新和整备部门于2021年6月份启动《工作指引》的起草工作，结合规范性文件的命名规则，将该文件命名为《工作指引》。起草过程中，区更新和整备部门组织街道办事处座谈、交流，还联系兄弟区更新和整备部门听取意见与经验，同时结合相关案例、我区实践操作经验，对现有土地整备相关政策进行梳理研究，内部多次讨论研究，于2021年10月份形成初稿，并书面征求我区住房和建设局、国资局、审计局、财政局、市规划和自然资源局龙岗管理局、市土地储备中心龙岗分中心、不动产登记机构、区股份合作公司协会、辖区街道办等相关部门意见，采纳了相关意见。结合我区相关部门反馈意见进行修改完善后，拟于2022年4月份在政府网站征求社会公众意见，将结合反馈意见进一步修改完善后形成该《工作指引》。

三、主要内容

《工作指引》包含适用范围、职责分工、监管内容和方式、专项监管资金、监管资金免交及使用、不动产权注销及登记、项目清退等合计二十一条，主要内容如下：

（一）适用范围

本指引适用于龙岗区土地整备利益统筹项目，以及龙岗区“先整备后统筹”中的利益统筹项目。

（二）职责分工

本指引规定区土地整备事务中心负责制定实施监管工作指引、实施监管协议，明确监管资金测算、使用等规则，负责与搬迁人签订项目实施监管协议。街道办负责参与利益统筹项目实施监管协议的签订，对监管资金进行监管。搬迁人负责签订项目实施监管协议，履行补偿安置责任主体义务。

（三）监管协议、监管内容及监管方式

为确保公共服务设施、创新型产业用房、保障性住房、回迁安置房的移交及货币补偿款的支付，保障相关权益人的合法权益，区土地整备事务中心、辖区街道办须与搬迁人签订实施监管协议，对项目后续推进予以监管。

本指引规定利益统筹项目监管的内容包括：1、搬迁人按照搬迁补偿安置协议履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务情况；2、搬迁人回迁安置物业的建设与交付；3、搬迁人公共配套设施的建设与交付；4、搬迁人创新型产业用房、保障性住房的建设与交付；5、搬迁人的项目实施进度；6、设立资金监管及监管措施。

本指引规定的监管方式为：街道办采取现场巡查或书面函询等方式，对利益统筹项目推进情况进行监督检查，实时掌握项目实施动态，建立健全巡查机制和工作台账，发现问题的，应要求搬迁人及时整改。

（四）专项监管资金、免交及使用

项目纳入资金监管的内容包括：应由责任主体建成并移交利益统筹范围内用于回迁安置的房屋、根据项目搬迁补偿协议书责任主体需向被搬迁人支付的过渡费。参照更新等做法，回迁房建设专项监管资金按照该项目所在辖区建安成本以及所需建设房屋面积确定，计算方法为：回迁房建设专项监管资金=回迁安置房屋面积×单位面积建安成本。过渡费专项监管资金按已备案搬迁补偿安置协议所有回迁户的1年约定临时安置过渡费计算确定，计算方法为：过渡费专项监管资金=已备案搬迁补偿安置协议房屋建筑面积×每月过渡费×12。

为减轻搬迁人的负担，优化营商环境，本指引规定回迁业主出具经公证的自愿承担风险的声明后，可与搬迁人共同向街道办申请免交该部分回迁安置物业对应的回迁房建设专项监管资金和该部分回迁安置物业对应的过渡费专项监管资金。搬迁人补足当期应入账专项监管资金后，可使用资金专项用于支付回迁安置房建设工程款和专项用于支付回迁业主的过渡费。

同时，本指引规定，因搬迁人资金不足、拖延项目实施等原因造成回迁安置物业无法建设或交付的，街道办可使用回迁房建设专项监管资金继续完成回迁安置房建设，街道办可使用过渡费专项监管资金支付回迁户的过渡费；街道办也可使用回迁房建设专项监管资金和过渡费专项监管资金向回迁安置物业权利主体支付补偿金，以保障相关权益人的合法权益。

（五）资金监管协议和监管账户的解除

本指引规定，在搬迁人履行完搬迁补偿安置协议书全部义务，搬迁人与相关回迁户厘清经济关系后，资金监管协议和监管账户应予解除。

（六）不动产权注销及回迁物业登记

已拆除房屋的房地产权利证书注销工作，由房屋登记权利人本人或由受托人持公证委托书依法申请办理不动产注销登记。

用于回迁安置的物业，搬迁人应提交经备案的搬迁补偿安置协议等材料与被搬迁人共同申请办理不动产登记。需移交政府的创新型产业用房、保障性住房，搬迁人应提交移交政府的确认文件等材料与相关政府部门共同申请办理不动产登记。

（七）商品房销售

销售审批应根据土地使用权出让合同及其补充协议、区土地整备事务中心的书面意见办理，补偿安置协议确定的安置房，不得纳入商品房销售范围。因搬迁补偿安置协议签订时，回迁房尚未建设，未能确定安置房房号等信息，因此在项目办理销售前应签订相关补充协议予以约定。

（八）项目清退

对未按实施协议书移交政府用地，经催告后仍未能按实施协议书履行的，可报请区政府决策后予以清退。

（九）法律责任、解释部门、施行日期及有效期

该部分内容主要提出了《工作指引》的法律责任、解释部门、施行日期及有效期。

四、政策评估

（一）《工作指引》规定了利益统筹项目实施监管内容、监管方式、监管协议、专项监管资金、监管资金使用规则等内容，有助于明确项目实施监管的具体要求，规范项目实施，保护相关权益人合法权益。

（二）《工作指引》规定监管资金共两项，包括回迁房建设资金和已备案搬迁补偿安置协议约定的1年临时安置过渡费，同时规定搬迁人可以使用监管资金支付工程款、回迁户的临时安置过渡费，该规定有助于落实优先营商环境、减轻搬迁人负担的要求。

（三）通过行政监管方式，保障项目顺利实施，保障回迁户的权益，降低项目烂尾等风险，具有较好的社会效益。

二、政策原文

深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目

实施监管工作指引（试行）

第一条【依据】 为进一步规范深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目监管工作，根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）、《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）等有关规定，结合我区实际，制定本指引。

第二条【适用范围】 深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目以及“先整备后统筹”项目中以利益统筹补偿方式进行补偿项目（以下简称“利益统筹项目”）的监管工作适用本指引。

第三条【职责分工】 区土地整备事务中心负责制定利益统筹项目实施监管工作指引、实施监管协议示范文本，明确专项监管资金测算、账户管理、资金注入、使用规则，负责在完成补偿安置协议备案后组织搬迁人签订利益统筹项目实施监管协议。

辖区街道办事处（以下简称“街道办”）是利益统筹项目监管单位，负责参与利益统筹项目实施监管协议的签订，与搬迁人签订专项资金监管协议，并履行监管职责。

搬迁人是指原农村集体经济组织继受单位，或不动产权益人，或按照相关规定确定的市场主体。搬迁人负责与区土地整备事务中心、街道办签订利益统筹项目实施监管协议，与街道办签订专项资金监管协议，履行补偿安置责任主体义务，按规定缴纳监管资金或提供银行保函、政府控股金融机构保函。

第四条【监管内容】 利益统筹项目监管内容包括：

（一）按照搬迁补偿安置协议履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务情况；

（二）回迁安置物业的建设与交付；

（三）公共配套设施的建设与交付；

（四）创新型产业用房、保障性住房的建设与交付；

（五）项目实施进度安排；

（六）项目实施监管资金及监管措施。

第五条【监管方式】 街道办采取现场巡查或书面函询等方式，对利益统筹项目推进情况进行监督检查，实时掌握项目实施动态，建立健全巡查机制和工作台账，发现问题的，应要求搬迁人及时整改。

第六条【监管协议】 实施监管协议的内容包括：

（一）明确补偿安置责任主体；

（二）按照留用土地批复应履行建设并移交的公共配套设施、创新型产业用房、保障性住房的义务；

（三）按照补偿安置协议履行货币补偿、提供回迁安置物业和过渡安置等义务；

（四）履行建筑废弃物减排，新建再生建材使用的义务；

（五）项目实施进度安排；

（六）项目实施监管资金及监管措施；

（七）其他事项。

第七条【专项监管资金】 利益统筹项目对回迁房建设、过渡费实行专项资金监管。

回迁房建设专项监管资金按照该项目所在辖区建安成本以及所需建设房屋面积确定，计算方法为：回迁房建设专项监管资金=回迁安置房屋面积×单位面积建安成本。单位面积建安成本由街道办参照测算时最近公告的工程造价指数等造价信息确定。

过渡费专项监管资金按已备案搬迁补偿安置协议所有回迁户的1年约定临时安置过渡费计算确定，计算方法为：过渡费专项监管资金=已备案搬迁补偿安置协议房屋建筑面积×每月过渡费×12。

回迁房建设专项监管资金、过渡费专项监管资金在签订实施监管协议之日起10个工作日内完成首次核算，以后每季度为一个核算周期，在核算完成后10个工作日内完成相应监管。

第八条【资金监管方式】 资金监管可以采取现金监管、无条件见索即付的银行履约保函监管、政府控股的金融机构保函监管等单一或组合的方式。

采取保函方式的，搬迁人应提供以街道办为受益人的不可撤销、见索即付的履约保函。

第九条【监管资金免交】 回迁安置物业的权利主体出具经公证的自愿承担风险的声明后，可与搬迁人共同向街道办申请免交该部分回迁安置物业对应的回迁房建设专项监管资金和该部分回迁安置物业对应的过渡费专项监管资金。

第十条【资金监管实施】 回迁房建设专项监管资金和过渡费专项监管资金设立统一监管账户，开户行由搬迁人自行选择，原则上应是在项目所在街道设立的受理或分支机构。街道办、搬迁人和受托监管银行通过签订资金监管协议，明确各方权利义务。

街道办应在回迁房建设专项监管资金和过渡费专项监管资金核算完成后向搬迁人和受托监管银行发出当期监管资金核算书。监管账户资金不足的，搬迁人应在收到核算书之日起5个工作日内补足。

第十一条【资金监管使用规则】 在每个核算周期内，搬迁人补足当期应入账回迁房建设专项监管资金后，可使用资金专项用于支付回迁安置房建设工程款，但使用额度不得超出回迁房建设专项监管资金的入账金额。搬迁人凭施工合同、合同履行凭证（含工程形象进度）等，使用回迁房建设专项监管资金支付回迁安置房建设工程款。

在每个核算周期内，搬迁人补足当期应入账过渡费专项监管资金后，可使用资金专项用于支付回迁户的过渡费，但使用额度不得超出过渡费专项监管资金的入账金额。

专项监管资金不得挪作他用，街道办应在每个核算周期内不定期检查资金使用情况。

第十二条【监管资金划拨】 因搬迁人资金不足、拖延项目实施等原因造成回迁安置物业无法建设或交付的，街道办可使用回迁房建设专项监管资金继续完成回迁安置房建设，街道办可使用过渡费专项监管资金支付回迁户的过渡费；街道办也可使用回迁房建设专项监管资金和过渡费专项监管资金向回迁安置物业权利主体支付补偿金。

第十三条【资金监管协议和监管账户的解除】 搬迁人履行完搬迁补偿安置协议书全部义务，搬迁人与相关回迁户厘清经济关系后，资金监管协议和监管账户应予解除。

如利益统筹项目被清退的，在搬迁人与相关回迁户解决完毕纠纷，搬迁人与相关回迁户厘清经济关系后，资金监管协议和监管账户应予解除。

第十四条【街道办信息报送】 街道办应在每季度首月末向区土地整备事务中心报送利益统筹项目的专项监管资金核算、使用情况。

第十五条【不动产权注销】 已拆除房屋的房地产权利证书注销工作，应由房屋登记权利人本人或由受托人持公证委托书依法申请办理不动产注销登记。

第十六条【商品房销售】 区住房和建设部门在办理利益统筹项目商品房销售审批时，需根据土地使用权出让合同及其补充协议、区土地整备事务中心的书面意见办理销售审批。

经备案的搬迁补偿安置协议确定的安置房、土地使用权出让合同及其补充协议确定的移交政府的物业，不得纳入商品房销售范围。

第十七条【不动产权登记】 用于回迁安置的物业，搬迁人应提交经备案的搬迁补偿安置协议等材料与被搬迁人共同申请办理不动产登记。

需移交政府的创新型产业用房、保障性住房，搬迁人应提交移交政府的确认文件等材料与相关政府部门共同申请办理不动产登记。

第十八条【项目清退】 对未按实施协议书移交政府用地，经催告后仍未能按实施协议书履行的，可报请区政府决策后予以清退。

第十九条【法律责任】 国家机关工作人员、原农村集体经济组织继受单位及原农村集体经济组织继受单位依法选定的开发单位应依法依规开展土地整备利益统筹工作。

搬迁人违反法律法规及本指引有关规定，区土地整备事务中心、街道办有权停止办理相关手续或向有关部门提出停止办理相关手续的意见。

第二十条【解释】 本指引由区土地整备事务中心负责解释。

第二十一条【施行日期及有效期】 本指引自印发之日起施行，有效期三年。