东莞新政！推进连片“工改工”，鼓励市属企业参与城市更新土地整备开发

为鼓励市属企业参与城市更新，重点推进连片“工改工”，明确市属企业土地整备开发实施路径和操作细则，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）》《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府〔2019〕71号）》《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见（东府〔2018〕102号）》《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见（东府〔2020〕24号）》及有关法律、法规和政策规定，制定本操作规范。

　　第一条 本市城市更新市属企业土地整备开发的总体要求是紧紧围绕建设省制造业供给侧结构性改革创新实验区的总体目标，充分发挥市属企业引领作用，贯彻落实镇村工业园改造提升的工作部署，大力推进连片“工改工”，为政府统筹掌控一批产业空间资源。

　　第二条 本操作规范所称“市属企业土地整备开发”是指市属土地整备开发公司成立项目公司，由项目公司完成土地整备工作后，交由政府挂牌招商或收储。

　　市属土地整备开发公司是指由市委市政府明确以城市更新开发建设为主业的市属国有企业。

　　东莞市城市更新基金（简称更新基金）是指东莞市城市更新发展投资合伙企业（有限合伙）（简称母基金）或其投资的子基金。

　　第三条 市属企业土地整备开发须遵循以下基本原则：

　　（一）政府主导，产业优先。市属企业土地整备开发是政府主导实施城市更新的重要模式，服务于市委市政府战略部署，深度参与城市更新拓展优化城市发展空间，将大力推进连片“工改工”、促进产城融合为主攻方向，助力我市打造产业新动能，推动制造业高质量发展。鼓励与镇街、村组集体、更新基金合作，通过“工改居商”项目收益反哺连片“工改工”。

　　（二）自主经营，市场运作。市属土地整备开发公司及项目公司享有自主经营权，依据公司章程开展经营活动。实行市场化运作，参考市场化补偿标准确定拆迁补偿方案，鼓励引入新型金融工具，吸纳社会资金，实施股权混改，形成市属国有资本控股、多元股权混合的土地整备开发格局，实现多方共赢。

　　（三）权责清晰，规范合理。明确界定市属企业土地整备开发过程中各方职责分工，各司其职，建立高效的市镇联动机制，强化正确引导，抓好统筹协调、规范项目实施、从严落实监管。结合法律法规和市场实际，形成科学、严谨的项目实施流程和工作要求，保障项目有序推进，做到规范合理。

　　第四条 以下涉及不同权益整合的连片改造项目可采用市属企业土地整备开发进行更新改造：

　　（一）更新单元需引入改造主体实施连片“工改工”、产城融合改造、旧村改造项目；

　　（二）因反哺连片“工改工”而实施的“工改居商”项目；

　　（三）经市政府批准同意的项目。

　　第五条 市属企业土地整备开发的基本流程如下：

　　（一）项目投资立项和确立合作关系；

　　（二）开展土地整备工作；

　　（三）挂牌招商确定成交方；

　　（四）总体实施方案报批和土地供应（入库）；

　　（五）项目开发建设。

　　第六条 市国资委负责会同市相关职能部门指导开展市属企业土地整备开发相关工作，协调解决市属企业土地整备开发有关问题，按照相关政策法规对市属企业土地整备开发项目投资立项、设立项目公司进行审批或备案，对市属土地整备开发公司、项目公司进行监督管理。

　　市自然资源局负责会同市相关职能部门审查更新单元划定方案、挂牌招商方案和“1+N”总体实施方案，办理土地供应和入库手续等。

　　市财政局负责城市更新项目的土地出让收入分配，并依程序拨付款项。

　　市农业农村局负责监督和指导市属企业土地整备开发涉及的农村集体资产管理事项。

　　市发展改革局、市科技局、市工业和信息化局、市投资促进局负责指导市属企业土地整备开发涉及的产业规划与定位、产业导入、招商引资事项。

　　镇人民政府（街道办事处）负责统筹和指导辖区内市属企业土地整备开发项目，审议涉及镇街、村组集体参股的改造协议、项目公司章程，指导、协助和监督项目公司开展拆迁补偿、组织编报更新单元划定方案、挂牌招商方案和“1+N”总体实施方案，负责项目开发建设的监督管理，接收和管理配建的公共设施。具体工作可由镇街城市更新管理机构或指定机构承担。

　　第七条 市属土地整备开发公司对项目充分调研分析，形成投资立项文件，并按规定申请项目投资立项。

　　项目投资立项后，市属土地整备开发公司与属地镇街、村组集体、土地权益人等相关权益主体就改造范围、改造方向、实施主体、初步补偿条件等内容充分协商，拟订改造协议，并按以下规定进行决策后，共同或分别签订改造协议、确立合作关系。改造协议由市属土地整备开发公司按照公司章程、内部管理规定进行决策；改造协议涉及镇街权益的，应同时提交镇街党政班子联席会议审议；改造协议涉及村组集体权益的，应由农村集体经济组织按规定通过民主决策程序进行集体决议。

　　第八条 市属土地整备开发公司选择以下其中一种方式设立项目公司，负责开展土地整备工作：

　　（一）市属土地整备开发公司成立全资项目公司；

　　（二）市属土地整备开发公司与更新基金、镇街、村组集体、土地权益人、其他市属企业中一方或多方共同成立市属国有资本控股的项目公司。

　　市属国有资本控股的项目公司应同时满足以下条件：一是市属土地整备开发公司的股权比例不低于34%；二是市属土地整备开发公司为第一大股东且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排对项目公司形成实际支配。土地权益人参股项目公司的，在同时满足上述两个条件的基础上，按其权益地块中的拆除重建面积占更新单元总拆除重建面积之比核定参股比例，并按照公司章程参与相关开发工作。

　　第九条 镇人民政府（街道办事处）组织和指导项目公司开展土地整备工作，包括：

　　（一）编报更新单元划定方案；

　　（二）核查和确认不动产权益；

　　（三）征询不动产权益人意愿；

　　（四）拟定拆迁补偿方案；

　　（五）实施拆迁补偿；

　　（六）确定政府（集体）综合收益；

　　（七）编报挂牌招商方案。

　　不动产权益人的核查确认参照《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号）第二章第九条执行。

　　项目公司参考市场化拆迁补偿标准制定拆迁补偿方案，并根据经批准的拆迁补偿方案对更新单元内的不动产权益人予以补偿。

　　在同一个更新范围内，对于个人或社会单位的拆迁补偿标准原则上不超过对集体经济组织的拆迁补偿标准；对于交由政府收储的，补偿标准应符合我市现行的土地收储补偿相关规定。拆迁补偿方案涉及村组集体权益的，应由相关农村集体经济组织按规定通过民主决策程序进行集体决议，并按规定报镇人民政府（街道办事处）党政班子联席会议审议。

　　第十条 项目公司完成土地整备工作后交由政府挂牌招商的，按有关规定完成线上竞价并确定不动产权益要约收购主体，收购主体须在限期内与土地整备项目公司就前期土地整备权益转让事宜协商达成一致，签订权益转移协议，按规定确认为挂牌成交方。

　　收购主体未能在限期内与土地整备项目公司签订权益转让协议的，市公共资源交易中心终止挂牌，并扣除不高于保证金的10%用于支付前期工作费用。

　　第十一条 项目公司完成土地整备工作后交由政府收储的，由市土地储备机构直接办理收储入库手续，具体按《东莞市人民政府办公室关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》（东府办〔2020〕17号）有关规定执行。

　　第十二条 镇人民政府（街道办事处）编报“1+N”总体实施方案，按程序报批。改造地块交由挂牌成交方开发建设的，按以下规定办理供地手续：

　　（一）符合《行政划拨目录》的国有用地，以行政划拨方式供地；

　　（二）批准出让的国有建设用地，以协议出让方式供地；

　　（三）集体建设用地经村组集体表决同意后，以流转出让方式供地。

　　改造地块保留集体自用的，由村组集体按有关规定办理相关手续。

　　第十三条 地价款参照《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号）第六章的有关规定计收和分配。

　　第十四条 市属企业土地整备开发项目的设计施工应符合国家、省、市关于绿色建筑、装配式建筑等相关技术标准。

　　市属企业土地整备开发项目无须配建安居房；须按有关规定签订实施监管协议，落实回迁安置、公建配套建设等责任。

　　第十五条 挂牌成交方须按规定向市人民政府及相关部门通报产业用房建设和储备情况，加强与重大产业项目、倍增计划企业、战略性新兴产业基地、市镇联合招商基地的对接，优先支持产业集群建设、产业链现代化、产业基础高级化，为制造业高质量发展提供产业空间保障。因地制宜探索可行的产业生态模式、产业孵化模式和产业集聚模式，构建产业综合服务配套体系，打造产业新动能。

　　第十六条 更新基金可通过以下方式投资土地整备开发项目：

　　（一）参股项目公司，具体股权比例在项目公司章程中约定；

　　（二）向项目公司提供市场化融资。

　　母基金通过子基金进行投资的，其持有子基金的份额不低于10%。

　　第十七条 更新基金可通过转让或清算等方式实现退出，具体以合伙协议或公司章程为准。

　　项目公司完成土地整备工作后交由政府挂牌招商的，在确认挂牌成交方前，更新基金不得转让其持有的项目公司股权，母基金不得转让其持有的子基金份额，在确认挂牌成交方后均可转让。

　　项目公司完成土地整备工作后交由政府收储的，在完成土地收储手续前，更新基金不得转让其持有的项目公司股权，母基金不得转让其持有的子基金份额，在完成土地收储手续后均可转让。

　　第十八条 坚持解放思想、实事求是，按照“三个区分开来”的原则，对在推进城市更新中因缺乏经验、先行先试出现的失误和错误，同明知故犯的违纪违法行为区分开来；把上级尚无明确限制的探索性试验中的失误和错误，同上级明令禁止依然我行我素的违纪违法行为区分开来；把为推动城市更新工作的无意过失，同牟取私利的违纪违法行为区分开来。进一步探索在城市更新中建立容错纠错机制，旗帜鲜明地支持、保护、鼓励市属企业勇于创新，深度参与我市城市更新工作，为各级干部凝心聚力破解发展难题，营造宽松、宽容、和谐的干事创业环境。

　　第十九条 本操作规范由市国资委会同市自然资源局等相关部门解释，自印发之日起实施，试行3年。