深圳更新条例时代，房屋征收第一单！

更新时间：2022-07-06

【作者】佳宏城更

【摘要】7月5日，深圳市罗湖区人民政府分别作出罗府函〔2022〕88号、罗府函〔2022〕89号《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，依法征收罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B范围内的蔡屋围新八坊4号房屋、新十坊9号房屋。

深圳更新条例时代的首单房屋征收案例正式落地。2022年7月5日，深圳市罗湖区人民政府分别作出罗府函〔2022〕88号、罗府函〔2022〕89号《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，依法征收罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B范围内的蔡屋围新八坊4号房屋、新十坊9号房屋。

一、项目背景

蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元地处深圳市罗湖区桂园街道，东依宝安南路，南邻滨河路，北至红宝路，西至红岭路。

蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元已于2013年纳入《深圳市城市更新单元计划第一、二批计划》，专项规划于2018年12月经罗湖区城市更新工作领导小组及深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议通过，于2021年7月进行修改公告。

更新单元用地面积336758.8㎡，拆除用地面积266728.1㎡，开发建设用地面积183403.1㎡，地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.9。另外，允许地下商业建筑面积141400㎡，地下公共配套建筑面积8600㎡。

2021年12月3日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收提示》。该征收提示显示，因公共利益需要，罗湖更新局根据《更新条例》《征收办法》，拟对罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B范围内未签约房屋实施征收。

2022年2月15日，深圳市罗湖区人民政府发布了关于公开征求《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）》意见的通告。根据补偿方案，产权调换标准划重点：

（1）合法非商品性质住宅
据292号令及其配套政策补偿；
所调换房屋的产权仍受相应限制；
符合相关规定的，可补交差价后转商品性质。
（2）经处理取得的非商品性质住宅
原村民：产权调换≤480㎡建筑面积，超出面积补偿货币；
非原村民：产权调换≤150㎡建筑面积，超出面积补偿货币。

（3）未经产权登记房屋
原村民：合规的按建筑面积≤480㎡产权调换；
原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑：合规部分可产权调换；
非原村民：缴纳罚款和地价后，产权调换≤150㎡建筑面积。

2022年4月7日，深圳市罗湖区人民政府发布了关于发布《〈罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》及《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B房屋征收补偿方案》的通告。

2022年6月1日，深圳市罗湖区人民政府发布蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B的房屋征收决定预告。预告期内市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，应当在签订搬迁补偿协议后3个工作日内并在预告期届满前告知罗湖区政府。预告期届满后，物业权利人未与市场主体签订搬迁补偿协议的，罗湖区政府依法作出房屋征收决定。

2022年7月1日，深圳市罗湖区人民政府作出房屋征收决定，依法征收罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B范围内的蔡屋围新八坊4号房屋、新十坊9号房屋。

二、政策背景

2020年12月31日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）获市人大常委会表决通过，2021年3月1日正式实施，成为国家首部城市更新地方性法规，尽管当前《条例》仍有待各项配套措施出台完善，但对当前各项城市更新工作的指导意义重大，是深圳城市更新行业发展的重要里程碑。

《条例》最大的亮点是创设了“个别征收+行政诉讼”机制，剑指深圳城市更新项目中的拆迁难题。

2021年7月30日，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称《征收规定》）意见的通告，通过制定《征收规定》进一步明确城市更新项目未签约部分房屋征收的实施程序，保障被征收房屋物业权利人的合法权益，促进城市更新征收工作的顺利实施。（详细解读：一文通解深圳城市更新中的行政征收）

罗湖是城市更新的强区放权的第一个试点区，在《条例》出台前已出现了“零星房屋征收”的城市更新项目的案例，现在《条例》后首个城市更新行政征收案例也诞生在罗湖，充分体现了罗湖在城市更新领域的先行先试。

截至2022年7月3日，城市更新单元规划已批复但仍未开始确认实施主体的老旧小区城市更新单元有6个，城中村城市更新单元有81个。

规划已批复但仍未开始确认实施主体的老旧小区城市更新项目统计

备注：以上信息为不完全统计，具体以政府批复为准。

规划已批复但仍未开始确认实施主体的城中村城市更新项目统计

备注：以上信息为不完全统计，具体以政府批复为准。

统计口径说明：

①规划批复是指已取得规划公告的城市更新项目，因公示信息不全等原因，2019年以前（不包含2019年）已取得规划公示且暂未查询到相关规划公告信息的更新项目视为已规划批复；

②实施主体公示项目统计包含分期项目；

③统计节点截至2022年7月3日。

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