光明区轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元公开选择市场主体工作指引发布

光明区轨道13 号线车辆段片区重点城市更新 单元公开选择市场主体工作指引 第一章 总则 第一条 【制定依据】 为指导轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元公开选择 市场主体活动，根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区 城市更新条例》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措 施》等相关政策规定，参照《中华人民共和国招标投标法》《中 华人民共和国招标投标法实施条例》《深圳经济特区政府采购条 例》，结合项目实际情况，制定本工作指引。 第二条 【适用范围】 本工作指引适用于光明区轨道13号线车辆段片区重点城市 更新单元公开选择市场主体的活动。 第三条 【工作原则】 轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元市场主体的选择 应当遵循政府主导、市场参与、公益优先、公平公正、权责对 等的原则，公开择优选定市场主体。 第二章 职责分工 第四条 【区城市更新工作领导小组】 区城市更新工作领导小组负责审定公开选择市场主体方 — 3 —案；负责审定市场主体资格取消事项；负责审定其他重大、复 杂、疑难事项。 第五条 【区城市更新工作领导小组办公室】 区城市更新工作领导小组办公室负责审议需提报区城市更 新工作领导小组审定的事项；负责审议、协调区城市更新和土 地整备局提报的其他相关事项。 第六条 【区司法局】 区司法局负责对公开选择市场主体方案及其他需提请区城 市更新工作领导小组会议、区城市更新工作领导小组办公室会 议审议的事项进行合法性审查，出具法律意见。 第七条 【区国资局】 区国资局（区集体资产管理局）负责监督指导轨道 13 号线 车辆段片区重点城市更新单元涉及的集体资产处置相关工作； 负责对集体资产股东大会表决议案提出意见；负责对公开选择 市场主体方案提出意见；负责作为监督小组成员单位，参与公 开选择市场主体相关活动。 第八条 【区城市更新和土地整备局】 区城市更新和土地整备局负责对集体资产股东大会表决议 案提出意见；负责编制公开选择市场主体方案，并按程序报审； 负责牵头组织公开选择市场主体相关活动，并作为监督小组成 员单位；负责统筹组织公开选择市场主体其他相关工作。 第九条 【辖区街道办事处】 — 4 —辖区街道办事处负责组织原农村集体经济组织继受单位 （社区股份合作公司）开展轨道 13 号线车辆段片区重点城市更 新单元涉及的集体资产处置相关工作；负责对集体资产股东大 会表决议案提出意见；负责对公开选择市场主体方案提出意见； 负责作为监督小组成员单位，参与公开选择市场主体相关活动。 第三章 工作流程 第十条 【集体资产】 轨道 13 号线车辆段片区重点城市更新单元规划经批准后， 辖区街道办事处应当组织原农村集体经济组织继受单位（社区 股份合作公司）对其掌控的土地、非农建设用地指标和留用地 指标等集体资产部分，按照相关规定履行集体资产处置程序， 形成股东大会表决议案，并须在表决前征求区国资局（区集体 资产管理局）、区城市更新和土地整备局、辖区街道办事处意见。 股东大会决议应包括以下内容： （一）资产评估的表决结果。 （二）项目方案（含交易分成方式等）的表决结果。 （三）集体资产通过深圳公共资源交易平台进行交易的程 序与重点城市更新单元公开选择市场主体的程序合并进行并接 受交易结果的表决结果。 （四）其他议案的表决结果。 第十一条 【制定方案】 — 5 —原农村集体经济组织继受单位（社区股份合作公司）股东 大会表决通过后，区城市更新和土地整备局应当根据股东大会 决议通过的资产评估结果、项目方案以及重点城市更新单元规 划等内容组织制定公开选择市场主体方案。公开选择市场主体 方案应当包含项目情况、项目需求、选择市场主体的具体条件 设置、责任承担、项目监管等内容。 第十二条 【方案审批】 公开选择市场主体方案草拟完成后，应当征求区司法局、 区国资局（区集体资产管理局）、辖区街道办事处等相关单位意 见，并结合各单位意见修改完善后报区城市更新工作领导小组 办公室会议审议和区城市更新工作领导小组会议审定。 第十三条 【资格条件】 参选的市场主体（以下简称“参选主体”）应当具备以下基 本资格条件： （一）在中华人民共和国境内注册并具有合法经营资格， 且有效存续。 （二）具有有效的房地产开发资质证书。 （三）具有深圳市城市更新项目成功开发建设经验。 （四）具有良好的诚信记录。 项目可根据实际情况和需求，增设其他资格条件。 第十四条 【前期费用】 公开选择市场主体前，区城市更新和土地整备局应委托第 — 6 —三方审计机构对因开展重点城市更新单元相关工作产生的前期 费用进行审计核定。经核定的协议及需承接的权利义务、前期 费用等作为交易条件列入招标（谈判）文件中，由选定的市场 主体（以下简称“选定主体”）承接。 第十五条 【公开选择方式】 根据参选主体数量不同，对应采取公开招标、竞争性谈判 或单一来源方式组织实施公开选择市场主体，具体确定选择方 式的程序如下： （一）发布公开征集意向方公告。在深圳公共资源交易平 台发布公开征集意向方公告，明确项目基本情况和参选主体的 资格条件，公告期不少于 5 日。意向方在公告期内提出参选意 向并提交资格证明材料。 （二）资格初审。由深圳公共资源交易平台对意向方提交 的资格证明材料进行初审，出具资格初审报告。 （三）确定方式。符合资格初审条件的意向方达 3 家以上 的，采取公开招标方式；仅有 2 家的，采取竞争性谈判方式； 仅有 1 家的，采取单一来源方式；无意向方或无符合条件的， 重新征集。 城市更新和土地整备局可以委托第三方提供编制交易文 件、发布公告、组织评标等交易服务，相关委托交易服务费用 由选定主体承担。 第十六条 【公开招标程序】 — 7 —采取公开招标方式的，按以下程序实施： （一）发布公开招标公告。在深圳公共资源交易平台发布 公开招标公告，公告期应不少于 10 日。投标人公告期内取得招 标文件、提交投标保证金。 投标人对招标文件有疑问的，可在招标公告规定的期限内 书面提出，由区城市更新和土地整备局或招标代理机构予以书 面答疑或组织答疑会答疑。 （二）组成评标委员会和监督小组。评标委员会成员由 7 人以上单数组成，其中项目相关领域专家应不少于成员总数的 三分之二，原农村集体经济组织继受单位（社区股份合作公司） 代表至少有一个名额。相关领域专家和原农村集体经济组织继 受单位代表抽签的范围应在公开选择市场主体方案中予以明 确，于开标前抽签确定具体成员名单。 开标前，由区城市更新和土地整备局、区国资局（区集体 资产管理局）、辖区街道办事处等相关单位工作人员组成监督小 组，成员人数为 3 人以上单数，对开标、评标过程进行现场监 督。 （三）开标审查。在监督小组的监督下，在招标文件规定 的时间、地点，由评标委员会对投标文件进行现场拆封和审查。 经开标审查后有效投标人不足 3 家的，作流标处理。 （四）评标定标。评标委员会应当采取综合评分法、评定 合一方式进行评分，出具书面评标报告，列明评分情况，总分 — 8 —最高的中标候选人为中标人。总分最高的中标候选人放弃中标 的，可以按照总分顺位排序依次确定其他中标候选人为中标人； 总分最高的中标候选人存在影响中标结果的违法行为等不满足 中标条件的情形，可以按照总分顺位排序依次确定其他中标候 选人为中标人，但其他中标候选人不足 3 家的，应作流标处理。 （五）中标结果公示。中标结果应在深圳公共资源交易平 台公示不少于 3 日。投标人或者其他利害关系人对评标结果有 异议的，应当在中标结果公示期间以书面方式提出。区城市更 新和土地整备局应当自收到异议之日起 3 日内作出答复，作出 答复前，应当暂停招标投标活动。 （六）发出中标通知书。公示期满未收到异议或异议处理 完毕后，应在 3 个工作日内向中标人发出中标通知书。 （七）签订协议。区城市更新和土地整备局自中标通知书 发出之日起 15 个工作日内，与中标人签订履约监管协议。中标 人应在签订履约监管协议前提交履约保证金、支付前期费用。 履约保证金可采取现金、履约保函或者现金和履约保函相 结合的方式。履约保证期限自履约监管协议签订之日起至取得 分期实施主体确认文件满 30 日。 第十七条 【竞争性谈判程序】 采取竞争性谈判方式的，按以下程序选择市场主体： （一）发布谈判公告。在深圳公共资源交易平台发布谈判 邀请公告不少于 10 日，谈判应答方在此期间取得谈判文件、提 — 9 —交交易保证金。 （二）组成谈判小组和监督小组。参照公开招标评审委员 会和监督小组组成程序及成员数量组成谈判小组和监督小组。 （三）开标审查。在监督小组的监督下，在谈判文件规定 的时间、地点，由谈判小组对谈判应答文件进行现场拆封和审 查，经开标审查后有效谈判应答方不足 2 家的，作流标处理。 （四）评标定标。谈判小组和谈判应答方根据谈判文件要 求，针对谈判应答文件分别开展谈判，谈判应答方可根据谈判 情况调整商务标，最多不超过两次。谈判小组根据谈判应答方 提交的最终商务标，按照综合评分法、评定合一方式进行评分， 出具评标报告，评出中标候选人。 其余程序参照本指引第十六条（五）至（七）项程序。 第十八条 【单一来源程序】 单一来源方式的程序参照竞争性谈判程序开展，以综合评 分各项合计不低于 60 分确定选定主体。 第十九条 【无效投标】 经开标审查，有下列情形之一的，评标（谈判）委员会应 当否决其投标： （一）投标（谈判应答）文件未按招标（谈判）文件要求 签署、盖章、封装的。 （二）参选主体不符合规定的资格条件。 （三）同一参选主体提交两个以上不同的投标（谈判应答） — 10 —— 11 — 文件。 （四）参选主体提交的商务标低于最低竞标条件或者高于 最高竞标条件。 （五）投标（谈判应答)文件没有对招标,谈判）文件的实 质性要求和条件作出响应。 （六）参选主体有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。 （七）其他法律法规规定的情形。 第二十条 【综合评分法】 综合评分法可分别按商务标、资信标、技术标设定分值进 行量化评分，总分值 100 分。其中，商务标主要根据项目实际 情况设置的竞标要素，分值可设置 20-40 分；资信标主要考量 投标人自身开发建设经验、资金实力、资信等方面设置的竞标 要素，分值可设置 20-30 分；技术标主要考量投标人对项目理 解、定位、规划设计、运营安排等方面设置的竞标要素，分值 可设置 20-40 分。具体分值根据项目实际情况和需求予以设置。 第二十一条 【流标处理】 开标后作流标处理的，现场应当宣布当前程序终止，并应 根据有效投标人数确定转为竞争性谈判或单一来源方式。转换 方式后，不再发布谈判公告，应重新编制谈判文件直接送达谈 判应答方，再按谈判文件的要求重新组成谈判小组、组织开标 定标。 第二十二条 【工作承接】— 12 — 选定主体应于签订履约监管协议前无条件付清全部前期费 用，并按照招标或谈判文件要求承接相关协议及其权利义务。 选定主体应当按城市更新政策规定形成单一权利主体后， 申请确认为重点城市更新单元的实施主体，负责全额投资开发 建设重点城市更新单元建设用地。 第四章 其他 第二十三条 【资格取消】 招标（谈判）文件中可设置选定主体存在以下情形或存在 其他法律法规规定中标无效、取消中标资格的情形的，由区城 市更新和土地整备局逐级层报区城市更新工作领导小组审议同 意后，取消其资格、要求其承担相关责任并再次组织公开选择 市场主体： （一）选定主体未按履约监管协议约定期限完成搬迁补偿 协议签订工作，且逾期超过一年的。 （二）未经同意擅自转让选定主体股权（合伙份额）或通 过其他方式变相转让项目的。 （三）其他因选定主体原因导致项目无法顺利推进的情形。 第二十四条 【保证金处置】 （一）投标（交易）保证金。参选主体的投标（交易）保 证金于中标通知书发出之日起 5 个工作日内原路径退还；选定 主体的投标（交易）保证金于可在签订履约监管协议前申请转— 13 — 为履约保证金或在履约监管协议签订后 5 个工作日内原路径退 还。 招标（谈判）文件中应明确下列情形不予退还投标（交易） 保证金，由参选主体在提交投标（交易）保证金证明文件时一 并提交书面承诺： 1.参选主体在截止递交投标（谈判应答）文件时间后撤销 递交文件的。 2.参选主体有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。 3.选定主体无正当理由拒签履约监管协议、在签订协议时 提出附加条件、不按照要求提交履约保证金和支付前期费用的、 被取消中标资格的。 4.其他法律法规规定的情形。 （二）履约保证金。履约保证金在分期项目取得实施主体 确认文件后 30 日内予以分期退还相应保证金。 选定主体被取消资格的，履约保证金不予退回，采取履约 保函方式提供履约保证的，区城市更新和土地整备局可要求无 条件兑付履约保函全部金额作为违约金，履约保证金不足以弥 补损失的，可依法另行追究损失赔偿责任。 第二十五条 【再次选择】 区城市更新和土地整备局再次组织公开选择市场主体的， 应委托具有相应资质的第三方审计机构对因开展重点城市更新 单元相关工作产生的委托第三方费用、搬迁补偿费用等合理费— 14 — 用进行审核，并可将不予退还的投标保证金、履约保证金及收 取的违约金、损失赔偿金等用于冲抵核减部分费用，最终核定 的费用可以作为再次选择市场主体的招标条件；被取消资格的 市场主体，其已投入的人力成本、办公场所装修使用费、贷款 成本等费用由其自行承担。 第五章 附则 第二十六条 【投诉与处理】 参选主体或者其他利害关系人认为公开选择市场主体活动 不符合法律、法规规定的，可按《中华人民共和国招标投标法 实施条例》相关规定程序进行投诉。 第二十七条 【含义】 本工作指引所称的“以上”、“不少于”，包括本数；所 称的“不足”，不包括本数；未明确“工作日”的，均指“自 然日”。 第二十八条 【解释】 本工作指引由区城市更新和土地整备局负责解释。 第二十九条 【施行】 本工作指引自 2022 年 9 月 20 日施行