龙岗区村集体用地开发交易实施细则：取消意向合作方选取流程，精简招商次数

【作者】：佳宏城更

【摘要】：4月2日，深圳市龙岗区人民政府办公室发布关于印发《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》的通知。

一、政策解读

二、政策原文

各街道办事处，区直各单位，驻区各单位：

　　《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市龙岗区人民政府办公室

　　2022年3月26日

龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则

　　第一章  总则

　　第一条  为规范社区股份合作公司集体用地（以下简称“集体用地”）开发和交易行为，加强廉政风险防控，维护社区集体经济利益，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》（2019年修正）《深圳经济特区城市更新条例》等相关法律法规，结合我区实际，制定本细则。

　　第二条  本细则适用于龙岗区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、控股子公司以及其他尚未改制的原农村集体经济组织。本细则所称社区股份合作公司（或公司）均包含上述单位。

　　第三条  本细则所称集体用地是指社区股份合作公司所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地和土地整备利益统筹留用土地等集体享有权益的土地。

　　第四条  集体用地开发和交易应遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则，以确保集体资产保值增值和维护公司全体股东的合法权益为前提，鼓励有实力、有条件的社区股份合作公司自主开发集体用地、自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹项目。

　　第五条  集体用地以合作开发方式进入市场交易的，集体用地符合下列条件之一时，社区股份合作公司应当通过交易机构公开交易方式选定合作方：

　　（一）城市更新项目，由社区股份合作公司向区城市更新主管部门提出申请，区城市更新主管部门认可其城市更新可行性后；

　　（二）非农建设用地、征地返还用地开发项目，已取得建设用地规划许可证后；

　　（三）土地整备利益统筹项目，由社区股份合作公司向区土地整备主管部门提出申请，区土地整备主管部门认可其利益统筹可行性及必要性后。

　　第六条  本细则实施后，对于本细则实施前社区股份合作公司已签订意向合作书的项目（意向合作书仍在有效期内）按下列规定处理：

　　（一）已签订意向合作书的项目（意向合作书仍在有效期内），双方可在意向合作书到期前协商提前启动公开交易方式选定合作方。意向合作方参与公开选择合作方时的优先权按第九条规定执行。

　　（二）已签订的意向合作书到期后，原则上意向合作书不再延期，但意向合作书到期后公司董事会认为需要延期的，需经公司股东（代表）大会按章程规定的特别决议程序表决通过，原则上意向合作书总期限不超过8年。

　　（三）已签订的意向合作书未明确合作期限的，双方应协商签订补充协议明确合作期限或终止意向合作书；签订补充协议的，原则上意向合作书及补充协议总期限不超过8年。

　　第七条  本细则实施后，对于符合以下两种情形，且不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障社区集体利益的，可以不重新选定合作方：
    （一）《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》（深龙府办〔2011〕21号）出台前（即2011年4月12日前）已签订合作协议并经过公司股东（代表）大会审议的集体用地合作开发项目，或者已签订合作协议并经过公司决策机构（董事会或公司经营班子会）议定通过但未经过当时公司股东（代表）大会审议，现经公司董事会、集资会、股东（代表）大会以章程规定的特别决议程序（其他法律法规对通过率有规定的，从其规定）通过后，属于历史遗留问题合作开发项目。
    （二）由所在街道办（含原镇政府）、居委会（含原村委会）签订合作协议的，现经公司董事会、集资会、股东（代表）大会以章程规定的特别决议程序（其他法律法规对通过率有规定的，从其规定）通过后，属于历史遗留问题的集体用地合作开发项目。

　　第八条  2011年4月12日后至本细则实施前，已签订集体用地合作开发协议但未完成集体资产备案的，按下列规定处理：

　　（一）协议签订前已按照当时的规定履行公开招投标、综合评审、竞争性谈判等程序确定合作方的，可不通过交易机构选择合作开发实施主体。但因法定或约定事由导致合作开发协议自动终止或合作双方自愿终止的除外。

　　（二）协议签订前未按照当时的规定履行公开招投标、综合评审、竞争性谈判等程序确定合作方的，应按本细则规定履行公开选择合作方程序。

　　第九条  对于本细则实施前社区股份合作公司已签订意向合作书（意向合作书仍在有效期内）的意向合作方参与正式合作方招商时的优惠条件按下列规定设置：

　　（一）城市更新项目完成专项规划，考虑到意向合作方在前期专规阶段的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过6分（含）的优先分，或在竞价中给予意向合作方最高不超过其报价价值6%（含）的优惠，具体由社区股份合作公司在招商方案中明确。

　　（二）城市更新项目完成计划批复，考虑到意向合作方在前期立项阶段的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过3分（含）的优先分，具体由社区股份合作公司在招商方案中明确。

　　（三）土地整备利益统筹项目已签订实施协议书，考虑到意向合作方在前期服务中的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过3分（含）的优先分，具体由社区股份合作公司在招商方案中明确。

　　（四）土地整备利益统筹项目完成立项，考虑到意向合作方在前期服务中的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过1.5分（含）的优先分，具体由社区股份合作公司在招商方案中明确。

　　政府委托或政府和社区股份合作公司共同委托的前期服务商参与正式合作方招商时参照上述规定。

　　第十条  城市更新项目中，集体用地面积占城市更新项目拆除范围内总用地面积超过20%或改造前城市更新项目中集体物业建筑面积占城市更新项目物业总建筑面积超过25%的（后续表述为具有重大影响权的城市更新项目），社区股份合作公司应通过公开交易方式选定合作方。2个及以上社区股份合作公司同时达到上述标准，则由街道办指导社区股份合作公司协商确定该项目主导方。

　　第十一条  龙岗区内社区股份合作公司之间、公司与分公司或子公司之间的，以及为落实区委区政府产业布局、打造产业空间、社区股份合作公司与龙岗区属国企之间的集体用地合作开发项目，可在履行完公司内部决策程序和本细则有关民主决策规定后直接签订合作协议或委托协议。

　　第二章 集体用地自主开发（含自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹）项目办理程序

　　第十二条  社区股份合作公司集体用地自主开发（含自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹）项目应遵循下列步骤程序：

　　（一）项目论证。社区股份合作公司应委托具有相应资质的评估机构对项目进行可行性研究，形成可行性分析报告。报告主要内容包括项目土地物业权属状况分析、项目初步规划和设计、项目公共配套设施、项目投资估算与资金筹措、项目预期收益、项目开发建设进度安排等相关情况。可行性分析报告经社区股份合作公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。可行性分析报告应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（二）民主决策。召开公司股东（代表）大会对项目可行性及相关事项等进行表决，表决时须按相关法规和制度规定的特别决议程序通过，并由街道办列席公司股东（代表）大会进行现场监督。股东（代表）大会表决结果应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（三）街道办备案。社区股份合作公司应在取得建设用地规划许可证或更新单元规划批复文件或土地整备利益统筹留用土地批复文件后将项目整体资料报街道办备案，街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　第十三条  社区股份合作公司自主开发项目变更为合作开发或资产处置（如资产转让、股权转让、增资扩股等方式涉及土地的）项目的，应参照本细则第三、四章规定履行相关程序。

　　第十四条  集体用地自主开发（含自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹）项目报街道办备案应提交下列资料：

　　（一）项目备案情况说明（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

　　（二）项目可行性分析报告；

　　（三）张榜公示的照片；

　　（四）公司董事会、集资会、股东（代表）大会决议；

　　（五）项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片；

　　（六）已取得的建设用地规划许可证或更新单元规划批复文件或土地整备利益统筹留用土地批复文件；

　　（七）法律法规规定的其他资料。

　　第三章  集体用地合作开发项目办理程序

　　第十五条  集体用地合作开发应遵循下列步骤程序：

　　（一）项目论证和资产评估。社区股份合作公司应委托具有相应资质的评估机构对集体用地合作开发项目进行可行性分析和评估。资产评估报告和可行性分析报告经社区股份合作公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。资产评估报告和可行性分析报告等主要内容应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（二）制定合作开发方案。社区股份合作公司应按照实现集体资产保值增值的原则，根据评估结果和可行性分析报告制定合作开发方案，并经公司董事会、集资会对合作开发方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。合作开发方案应列明拟开发集体用地基本情况、可行性分析报告和项目评估结果、拟采用的交易方式、合作方的资质和条件、合作开发期限、项目开发预算、利益分配方式（合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利）、规划指标调整（含容积率调整）分配原则、涉及重大变更调整约定（用地性质变更、贡献率调整、开发类别调整等）、房产证税费承担约定、合作方股权变更约定、退出机制（退出方式、工作经费计算）、履约保证金、未约定事项的处置原则、决策和实施程序等内容，并在公司公告栏内公示，公示期不得少于15天。

　　项目论证、资产评估和制定合作开发方案等工作可同步开展。

　　（三）民主决策。召开公司股东（代表）大会对资产评估报告、可行性分析报告、合作开发方案、是否同意公开交易并接受项目公开交易结果等进行表决,并由公证机构现场公证和街道办列席公司股东（代表）大会进行现场监督。表决时须按相关法规和制度规定的特别决议程序通过。股东（代表）大会表决结果应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（四）街道办备案。社区股份合作公司应于股东（代表）大会结果公示无异议后5个工作日内，将合作开发方案、资产评估报告、可行性分析报告、民主决策等资料报街道办备案。街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　（五）通过交易机构公开选定合作方。公告合作招商信息。合作招商方案相关信息应在《深圳特区报》或《深圳商报》以及《深圳侨报》、交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布公告，其中系统和网站公告时间不少于20天，报纸媒体连续刊登公告时间不少于2天。选定合作方后，交易结果公示期间，交易机构应同步向项目所在的社区股份合作公司和街道办报送相关公告资料。社区股份合作公司应将交易结果在社区内公告。街道办、社区股份合作公司或其股东有异议的，应在公告期内向交易机构提交书面意见。

　　（六）签订合作协议。交易结果公示无异议后，交易机构出具交易凭证，社区股份合作公司应按照交易事项签订合作协议。

　　第十六条  集体用地合作开发项目报街道办备案应提交下列资料：

　　（一）项目备案情况说明（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

　　（二）合作开发方案、资产评估报告、可行性研究报告；

　　（三）民主决议等文件资料，包括公司董事会、集资会决议、股东（代表）大会决议、张榜公示照片、网站公示截图等资料；

　　（四）公证机构对公司股东（代表）大会出具的公证书；

　　（五）项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片；

　　（六）区城市更新主管部门认可其城市更新可行性文件或区土地整备主管部门认可其利益统筹可行性及必要性文件或建设用地规划许可证等；

　　（七）已签订的意向合作书或服务合同、前期费用清单、退出协议等；

　　（八）法律顾问对项目涉及的已签、待签的合同、（意向）协议的法律意见书；

　　（九）法律法规规定的其他材料。

　　第十七条  不具有重大影响权的城市更新项目应遵循下列步骤程序：

　　（一）项目资产评估。社区股份合作公司应聘请具有相应资质的评估机构对拟合作开发的集体用地及地上附着物按项目规划指标条件进行资产评估。资产评估报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。资产评估报告在公司公告栏内公示，公示期不得少于10天。

　　（二）拟定合作补偿方案。社区股份合作公司根据资产评估结果进行拟拆迁资产保值增值谈判，协商拟定合作补偿方案，并经公司董事会、集资会对合作补偿方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。合作补偿方案应列明拟开发集体用地基本情况、项目评估结果、利益分配方式、容积率调整分配原则、房产证税费承担约定等内容，并在公司公告栏内公示，公示期不得少于15天。

　　资产评估和合作补偿方案等工作可同步开展。

　　（三）民主决策。召开公司股东（代表）大会对拟合作补偿方案等进行表决。表决时须按相关法规和制度规定的特别决议程序通过，并由公证机构现场公证和街道办列席公司股东（代表）大会进行现场监督。股东（代表）大会表决结果应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（四）街道办备案。社区股份合作公司应于股东（代表）大会结果公示无异议后5个工作日内，将资产评估报告、拟合作补偿方案、民主决策等资料报街道办备案。街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　（五）签订合作补偿协议。社区股份合作公司应严格按照股东（代表）大会审议的合作事项，与开发主体签订合作补偿协议。

　　第十八条  不具有重大影响权的城市更新项目报街道办备案应提交下列资料：

　　（一）项目备案情况说明（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

　　（二）张榜公示的照片、网站公示截图；

　　（三）公司董事会、集资会、股东（代表）大会决议；

　　（四）公证机构对公司股东（代表）大会出具的公证书；

　　（五）项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片；

　　（六）谈判的现场图片及相关记录资料；

　　（七）集体用地及地上附着物资产评估报告、拟合作补偿方案；

　　（八）法律法规规定的其他资料。

　　第十九条  对于符合第七条规定无需重新选定合作方的集体用地合作开发项目，在项目取得建设用地规划许可证或专项规划或实施协议后，可参照本细则第十七、十八条履行相应程序和备案。

　　第四章  集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目办理程序

　　第二十条  社区股份合作公司集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目应遵循下列步骤程序：

　　（一）项目资产评估。聘请具有相应资质的评估机构对拟转让的集体用地使用权或集体用地项目公司股权按市场价值进行资产评估。资产评估报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。资产评估报告在公司公告栏内公示，公示期不得少于10天。

　　（二）制定挂牌转让方案。公司董事会根据资产评估报告和项目实际情况制定土地或股权挂牌转让方案，并经公司董事会、集资会对挂牌转让方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。挂牌转让方案应包含拟挂牌交易项目的基本情况、资产评估报告、主要财务数据、挂牌底价、价款支付期限和支付方式、交易主体资质、交易方式等内容，并在公司公告栏内公示，公示期不得少于15天。公示内容还应包括土地或股权转让原因及转让款项管理情况等。

　　（三）民主决策。召开公司股东（代表）大会对资产评估结果、项目方案、土地使用权或股权挂牌转让方案、是否同意公开交易并接受项目公开交易结果等进行表决。表决时须按相关法规和制度规定的特别决议程序通过，并由公证机构现场公证和街道办列席公司股东（代表）大会进行现场监督。股东（代表）大会表决结果应在公司公告栏内公示，公示期不少于10天。

　　（四）街道办备案。社区股份合作公司应于股东（代表）大会结果公示无异议后5个工作日内，将挂牌转让方案、资产评估报告、可行性分析报告、民主决策等资料报街道办备案。街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　（五）挂牌交易。将集体用地使用权或集体用地项目公司股权在交易机构挂牌交易。

　　（六）签订交易协议。社区股份合作公司根据挂牌交易结果与交易方签订交易协议。

　　第二十一条  集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目报街道办备案应提交下列资料：

　　（一）项目备案情况说明（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

　　（二）张榜公示的照片；

　　（三）公司董事会、集资会、股东（代表）大会决议；

　　（四）公证机构对公司股东（代表）大会出具的公证书；

　　（五）集体用地使用权或集体用地项目公司股权的权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及集体用地现场照片；

　　（六）集体用地使用权或集体用地项目公司股权的资产评估报告；

　　（七）集体用地使用权或集体用地项目公司股权的挂牌转让方案；

　　（八）法律法规规定的其他资料。

　　第五章  民主决策与监管规定

　　第二十二条  集体用地开发和交易项目既涉及社区股份合作公司总公司（以下简称“总公司”，即原行政村一级）又涉及分公司、子公司集体用地的，除总公司召开董事会、集资会、股东（代表）大会外，还应召开所涉及分公司、子公司股东（代表）大会表决通过；只涉及分公司、子公司而不涉及总公司集体用地的，可以不召开总公司一级的股东（代表）大会，但应召开总公司董事会、集资会以及所涉及分公司、子公司股东（代表）大会表决通过。

　　第二十三条  本细则规定按公司章程规定的特别决议程序表决通过（或确认）是指：表决时应当有人数和所持表决权数均过半数的股东（代表）和集体资产管理委员会指派的代表出席，并以出席会议的股东（代表）人数及其所持表决权数三分之二以上通过。按相关法规和制度规定的特别决议程序通过是指：集体用地合作开发和交易项目采用竞争性谈判方式引进合作方的，须经社区股份合作公司股东（代表）大会审议且表决时获全体个人股股东（代表）4/5（含）以上表决通过；其他集体用地开发和交易项目，须经股东（代表）大会审议且表决时获全体个人股股东（代表）2/3（含）以上同意。

　　第二十四条  合作方应符合下列资质条件：

　　（一）该公司（或控股母公司）具备房地产项目开发资质；

　　（二）净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%；

　　（三）该公司和控股母公司具有良好的诚信记录。

　　在项目选定合作方时，社区股份合作公司可根据与项目开发建设规模、项目定位相匹配原则，自行设定不低于上述资质条件的准入“门槛”。

　　第二十五条  在合作开发方案、合作招商方案和公告中列明，开发企业在本合作开发项目具有下列情形之一的，可单方面无条件取消其项目合作资格：

　　（一）被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；

　　（二）隐瞒真实情况，提供虚假资料等弄虚作假的；

　　（三）实施不正当竞争行为，排斥其他供应商参与竞争的；

　　（四）抗拒主管部门监督检查的；

　　（五）实施商业贿赂行为的。

　　第二十六条  社区股份合作公司按照本细则规定召开股东（代表）大会对集体用地开发和交易项目进行表决时，应由街道办现场监督。街道办现场监督的主要内容包括：会议召集程序、会议议程、到会股东（代表）人数及表决同意股东（代表）人数等是否合规。上述会议须做好会议通知、签到、表决事项说明和会议记录、拍照录像等工作，按规定需公证的应由公证机构现场公证。

　　第二十七条  本细则规定的资产评估是指：社区股份合作公司根据资产项目类型，依照相关政策法规，选定有资质、有信誉的中介机构开展集体资产价值评估，资产项目类型含土地使用权、建（构）筑物、股权、设备等集体资产项目内容。

　　（一）合理确定资产评估基准日。结合项目实际和交易情况，由公司董事会拟定（居民小组一级分公司、子公司由其经营班子提出并报公司董事会拟定）资产评估基准日，并经公司股东（代表）大会确认评估基准日。

　　（二）合理确定资产评估方法。公司应协调中介机构按照项目规划条件，通过市场比较法、假设开发法等主要方法客观、公正、合理评估集体资产的市场价值。

　　（三）对于本细则出台前的集体用地开发和交易项目，在开展资产评估工作时，应考察项目的集体利益交割情况，对合作方投入且社区股份合作公司认可的安置房屋补偿、货币补偿等，按照评估基准日的市场价值折现评估，以保障双方合法权益。

　　第二十八条  本细则所述“备案”是指：街道办按本细则规定的工作流程，对社区股份合作公司提交的相关资料是否齐全和是否具备规定要素进行把关，并对收取的资料出具备案意见。备案材料仅作为集体资产日常监管依法履职的参考材料，备案意见不作为判定材料内容等是否合法合规的依据，各公司自行对决策事项、材料内容负责。

　　第二十九条  股份合作公司结合项目实际情况，可参照交易常规做法确定履约保证金的数额。原则上工业项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米人民币500万元，商住项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米人民币1000万元，具体收取保证金金额或总额超过人民币5000万元的部分由协议双方协商确定。可采用以无条件见索即付的银行保函、政府控股的金融机构保函、现金等单一方式缴交，也可以采取组合方式缴交。

　　第三十条  本细则要求的公告公示内容应同步上传至社区股份合作公司综合监管服务系统各股份合作公司企业家园公示公告栏目。

　　社区股份合作公司履行民主决策所涉及的会议决议及其会议资料（含可行性分析报告、资产评估报告、招商方案或挂牌转让方案等项目整体资料），应于会议结束后5个工作日内，上传至社区股份合作公司综合监管服务系统各股份合作公司企业家园会议决议栏目供全体股东查阅。

　　本细则涉及的合作补偿协议（或交易协议），应于协议签订后5个工作日内，上传至社区股份合作公司综合监管服务系统各股份合作公司企业家园会议决议栏目供全体股东查阅。

　　第三十一条  区集体资产管理部门和各街道办应加强事中事后监管，联合采用信用监管、“双随机、一公开”等方式进行监管，重点对投诉举报、转办交办、数据监测等发现的问题进行检查，必要时可聘请第三方专业机构开展审计、复核等工作，检查结果向股民公开，并依法依规处置。

　　第六章  责任追究

　　第三十二条  对违反本细则的社区股份合作公司，视情节由街道办对其主要负责人及相关责任人进行约谈、通报批评、诫勉谈话、责令辞职，依法依规取消换届选举时的候选人资格，并将该公司列入重点监管企业名单上报区集体资产管理部门。公司在监管期间（1—3年）涉及政府优惠扶持政策和财政资金扶持由主管部门按有关规定予以处理。

　　第三十三条  对违反相关法律法规、政策制度的党政机关工作人员、社区股份合作公司有关人员，视情况分别由街道办处理或移送纪检监察、检察、公安等部门依纪依规依法处理；涉及经济责任的，社区股份合作公司依法追偿公司损失等法律责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十四条  产权交易、资产评估、咨询评审等机构及其工作人员和专家顾问在集体用地开发和交易过程中，徇私舞弊、弄虚作假或者玩忽职守的，依法依规依纪处理；涉及经济责任的，社区股份合作公司依法追偿公司损失等法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。

　　第七章  附则

　　第三十五条  本细则由区集体资产管理部门负责解释。

　　第三十六条  本细则自2022年4月15日起实施，有效期为五年。现行龙岗区社区股份合作公司相关管理规定与本细则不一致的，以本细则为准。